Правовая основа договора купли-продажи.
Как всем известно, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Речь в данной статье пойдет о договорах купли-продажи недвижимости, точнее, о некоторых вопросах, которые необходимо знать покупателю.
Такой договор заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение этого условия уже влечет его недействительность.
В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемое имущество, и данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, если их нет, тогда условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Приобретая недвижимость, покупателю необходимо обратить внимание на то, состоит ли продавец в браке (этот вопрос желательно выяснить и в отношении предыдущих продавцов). Дело в том, что если по данным ЕГРП собственником объекта продажи считается один из супругов (например, и в свидетельстве о праве собственности указан лишь один супруг), но жилье было приобретено в браке, то в силу закона данное помещение является их совместной собственностью. Соответственно, и распоряжение таким имуществом возможно лишь с взаимного согласия обоих супругов. Кроме того, закон требует не простого, а нотариального согласия на продажу. Согласие не потребуется, если супруги заключили брачный договор, из которого прямо следует, что отчуждаемая квартира принадлежит только продавцу.
При купле-продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры существенным условием договора является перечисление в нем лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Часто покупатель рискует получить вместе с жильем обременение, которое нельзя увидеть посредством изучения выписки из ЕГРП или свидетельства, а продавец может специально умолчать о таких лицах (например, чтобы требовать выплаты дополнительных денег и т.д.).
Рассмотрим несколько случаев, которые могут возникнуть в этом случае.
Так, продавец может заключить сначала договор найма, а затем продажи. Через некоторое время после покупки и оплаты в квартире нового собственника объявляются люди, которые, основываясь на договоре найма, требуют соблюдения их прав на пользование жильем. Поскольку согласно статье 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или прекращения договора найма, при этом новый собственник становится и новым наймодателем на условиях заключенного договора.
Другой распространенный случай: продавец изначально получил квартиру в собственность посредством приватизации. При этом в силу закона проживающие совместно с ним члены семьи, отказавшись в его пользу от собственности на квартиру, приобрели бессрочное право пользования такой квартирой (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). На таких лиц не распространяется правило статьи 292 ГК РФ (как и часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ) о том, что при прекращении прав собственника члены его семьи также теряют право пользования жилым помещением. Указанные лица, соответственно, будут иметь право пользования жильем вне зависимости от его продажи, дарения, иного отчуждения. И понятно, что покупатель заранее узнать о наличии таких лиц зачастую не может.
При продаже недвижимости законодательством предусмотрено составление помимо договора, также передаточного акта. Имеется оговорка, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В абзаце втором пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ содержится правило, допускающее достижение сторонами договоренности считать договор исполненным и без составления передаточного акта. Об этом обстоятельстве стороны должны указать в договоре особо, например: «Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю в соответствии с настоящим договором считается исполненным после фактического вручения ему этого имущества без подписания сторонами какого-либо документа о его передаче».
Возникновение права собственности на недвижимость связано с его государственной регистрацией, а не с передачей ее. В этом случае передача недвижимой вещи не определяет момент перехода права собственности, а означает исполнение договорного обязательства.
Еще раз напоминаем, что с 1 марта 2013 года договоры купли-продажи жилых помещений не регистрируются в органе государственной регистрации прав, но подлежит государственной регистрации право собственности (переход права собственности) на недвижимость от продавца к покупателю.